华商亲历韩国房价风暴：100万元押金没退，传贳房引发许多胶葛

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来历：中新经纬

　　曩昔几年，韩国房价走出一波大涨行情，包含首尔在内的许多城市的价格，都呈现了大幅上扬。但大致从2022年下半年开端，高企的韩国房价回头向下，价格与成交量均下滑显着。

　　十几个月的时刻，韩国央行加息300个基点，被商场认为是该国房价跌落的重要因素。利率的上升产生了连锁反应，让特别的传贳（发音：shì）房准则的金融风险被扩大，房东的兜售行为加快了房价走低。一位受访华商的女儿就遭受了传贳房无法交还押金的状况，他说，“现在传贳房现已引发许多胶葛，成为了韩国社会的一个大问题。”

　　暴升之后现暴降

　　“韩国人和我国人相同，受传统思维影响比较大，都喜爱买房子。”1959年出生在韩国、现在是韩国中华总商会会长的宋国平对中新经纬介绍，中韩之间有许多当地是相通的，房地产商场也有相似之处。

　　宋国平查询，现在的价格大幅跌落，与前几年房价过度攀升有关。疫情期间，韩国政府为了应对疫情对经济的负面影响，出台了一些影响方针，这导致许多资金涌入房地产商场，在2019年至2022年，首尔区域的房价涨幅至少在2到3倍，中心区域的涨幅乃至更高。

　　疫情期间，韩国央行——韩国银行屡次大幅下调基准利率，并在2020年5月将基准利率降至0.5%，创下前史新低。这一低基准利率保持了15个月。韩国中华总商会常任副会长王琇德对中新经纬说：“其时不到1%的利率，适当于政府给民众发钱，而在各行业都比较惨淡的时分，我们除了买股票，便是去买房，导致大批民众涌入到住所商场。”他称，其时韩国全国的房子都在提价，均匀涨幅在1倍以上，首尔区域的涨幅在2倍以上。

　　韩国KB国民银行发布的楼市统计资料显现，2020年9月，首尔公寓的均匀交易价格打破10亿韩元（10.0312亿韩元），到2021年4月打破11亿韩元（11.1223亿韩元），2021年10月的均匀交易价格为12.1639亿韩元（约合661万元人民币）。也便是说，首尔公寓的均匀交易价格在13个月时刻上涨超2亿韩元，涨幅达21%。

　　跟着首尔房价暴升，民众的购房需求逐步转移到首都圈区域。韩国KB国民银行数据显现，2021年10月时，京畿道公寓的均匀交易价格为5.911亿韩元，仁川市也涨至4.2471亿韩元。

　　房价的持续走高，让超低的基准利率难以保持。早在2021年1月，时任韩国央行行长的李柱烈表明，近期许多资金涌入财物商场、家庭负债规划也大幅添加，2021年有必要当令有序地将宽松方针转为正常。2021年8月“靴子”落地，韩国央即将基准利率从0.5%上调至0.75%。尔后，韩国央行加息脚步敏捷，至2023年1月将基准利率上调至3.5%，累计加息300个基点，并保持至今。

　　王琇德称，“曾经的借款利息能够忽略不计，现在房贷利率涨到了7%、8%乃至更高，许多购房人连银行利息都还不上，房价就敏捷下调。”

　　韩国房地产委员会数据显现，该国2023年4月份的房价指数较3月下降0.47%，已是接连11个月跌落，也是11年来最长的一段房价跌落时期。王琇德称，“在2023年，韩国全国的房价均匀下降了近40%，首尔等大城市的房价下降约30%，小城市下降50%，传闻还有一些当地下降了60%。”尽管房价呈现跌落，但宋国平、王琇德均表明，现在韩国的房价仍旧要高于疫情之前。

　　传贳房火上加油

　　韩国的房地产商场存在一种特别的准则，它被外界认为是该国房价暴升暴降的原因之一，这便是传贳房准则，或许叫全租房、典租房准则。

　　传贳房，是一种介于月租和一切权之间的挑选。在传贳房租约最开端，租户需交纳当时房产商场价值50%- 80%（详细由合约两边协议）的单一保证金，这以后在整个租约期间无需付出其它租金，房东则需在合约期满后交还一切押金。租约期间押金的利息收入与租户无关，归房东一切。

　　国泰君安在一份研报中称，在低利率时期，一方面，租户能够通过银行借款用低于一般房租的本钱住进同级别住所；另一方面，房东能够将收取的大额押金出资于资本商场，或许购入新的房产并以传贳房的方法持续租借。在这种方法下，租客节省了开支，房东添加了个人财物，即便利率较低，银行业也通过巨大的事务规划获取不菲的利差收入。这样一个三赢的局势推动了传贳房在曩昔几年间价格大幅上涨。

　　王琇德称，传贳房在韩国现已存在很长时刻，因为曩昔几年银行借款利率很低，租客每月所还的利息比租金还要低，因而，许多租客就挑选请求一笔借款，将租房押金付出给房东，如此一来，每月只需要付出很少的利息，就能住上更好、更大的房子。房东拿到这笔钱，就再买房，然后再租借，不断地滚雪球，助长了有钱人的炒房行为。他查询到，在韩国的租房商场中，挑选传贳房方法的份额一向很高，挑选月租的主要是质量差一些的房源和单间房源。

　　但这一准则的缺点在于，若银行借款利率上调、租客付出的利息高于租金，租客会挑选大范围退租，房东却无法短期退回押金。韩国央行自2021年8月以来大幅加息，让传贳房准则呈现坍塌。

　　王琇德说：“现在传贳房现已引发许多胶葛，成为了韩国社会的一个大问题。”韩联社5月份报导，韩国多地产生传贳房诈骗案，其间仁川“修建王A某”案子规划最大，涉案金额高达388亿韩元（约合2.03亿元人民币），受害租户多达481人，其间已有3人轻生。

　　国泰君安称，在对传贳房需求下降的一起，部分房东不得不出售手中的房产以归还租客押金，这就导致了韩国的房价加快下行。与此一起，仍有适当一部分房东无力归还租客押金。因而韩国呈现了一个现象，在房价大幅跌落的状况下，即便有新的租户乐意接盘传贳房，收到的押金也很难归复原租户的悉数押金，房东为了款留原租户以防止资金链断裂，乃至开端向租户倒贴房租。

　　王琇德说：“我的女儿在外面租房子就遇到了这种状况，上一年退租时，房东只退回一部分押金，还有约100万元人民币没有退回来。这个房东是自己盖的房子，专门做传贳房租借，实力还算比较高，通过洽谈，没退回的押金的借款利息就由房东持续承当。现在能这样做就算好的了，许多房东现已没才能返还押金。”宋国平则称，传贳房出问题后，现在越来越多租客现已挑选一般的租房方法。

　　房价何去何从？

　　现在的韩国，面临着家庭负债较高、出生率低迷等问题，在一些剖析人士看来，这成为连累该国房价未来走势的不利因素。

　　国际金融协会（IIF）2022年6月发布的一份陈述显现，2022年一季度，韩国家庭债款占国内生产总值（GDP）的份额高达104.3%，在受查询的36个国家和区域中排名榜首。在东亚国家和区域中，我国香港、我国大陆、日本的这一份额分别为95.3%、62.1%、59.7%。

　　韩国企划财政部近来称，经合安排（OECD）将韩国2023年的经济增加预期从此前的1.6%下调至1.5%，将下一年的经济增加预期从2.3%下调至2.1%。

　　国泰君安剖析：“尽管美联储等央行纷繁表态高利率引发的银行业榜首轮危机现已曩昔，可是韩国用实例传达出这样一个信号：加息的‘潘多拉魔盒’并没有合上，财物价格和杠杆的压力仍然会让许多出资者夜不能寐。”

　　韩国政府则出台方针安稳楼市。据韩联社，韩国副总理兼企划财政部长官秋庆镐本年3月表明，该国本年公寓、联体住所等一起住所的基准房价同比下降18.6%，为2005年施行相关准则以来最大减幅。他表明，基准房价下降归因于政府争夺稳控楼市的方针和央行加息。征收归纳房产税的房价基准从6亿韩元上调至9亿韩元（约合474万元人民币），一起下调税率也将发挥安稳楼市的效果。

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